Come affittare la tua casa ed essere in regola

Stai pensando da un po' di tempo di affittare la tua casa, magari perché la tua vita ha improvvisamente preso un'altra direzione oppure semplicemente perché ti farebbe davvero comodo avere un'entrata extra. E poi non è il massimo lasciare a lungo un appartamento vuoto e inutilizzato.

Non avendolo mai fatto, non sai proprio da dove cominciare e fare in modo che il tuo contratto di affitto sia regolare. Ecco quali sono i passaggi fondamentali:

• La tua casa per essere affittata deve:

• avere tutti i locali puliti;
• avere tutti gli impianti a norma;
• avere gli elettrodomestici funzionanti, se sono inclusi nel canone di affitto;
• essere libera da ipoteche, pignoramenti e cartelle Equitalia.

• richiedi l'Attestato di Prestazione Energetica (APE): è un documento, redatto da un Certificatore Abilitato e indipendente, che descrive la prestazione energetica dell'edificio, necessario per un contratto di affitto. Se la tua casa ha un'ottima classe energetica il prezzo dell'affitto sale, poiché, quando è più bassa è maggiore il consumo energetico, e chi affitta la tua casa spende molto di più per il riscaldamento. È importante che tu faccia inserire una specifica clausola nel contratto di locazione soggetto a registrazione, dove il conduttore del tuo contratto dichiara di essere in possesso di tutte le informazioni e di aver ricevuto l'attestato di prestazione energetica. L'APE non va allegato se si affittano singole unità immobiliari, ma è obbligatorio compilarlo. In qualità di proprietario, e quindi locatore, devi mostrare questo attestato durante le fasi di contrattazione, per poi consegnarlo all'affittuario, il cosiddetto conduttore o locatario, quando il contratto viene registrato. Se non hai l'APE al momento della registrazione del contratto, puoi incorrere in una pesante sanzione che va dai 1.000 ai 4.000 euro, che si riduce alla metà se la durata della locazione non supera i 3 anni. Ricordati che L'APE ha sostituito il vecchio ACE, l'Attestato di Certificazione Energetica. È stato ntrodotto dal DL 63/2013 all'art. 6 di modifica il d.lgs. 192/2005 e poi rivisto dalla Legge 90/2013 (di conversione del Decreto Legislativo 63/2013), che ha recepito la Direttiva 2010/31/Ue, dettando le nuove regole sulla prestazione energetica degli edifici nuovi e di quelli oggetto di notevoli ristrutturazioni;
• registra, a tuo nome, il tuo contratto di affitto, se hai intenzione di affittare la tua casa per periodi superiori a un mese. Da quando è entrata in vigore la Legge di Stabilità 2016 , la registrazione del contratto di affitto deve essere effettuata esclusivamente dal proprietario dell'immobile, sempre presso l'Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla firma e se l'affitto ha una durata maggiore di un mese. Se non rispetti la scadenza, il contratto risulta nullo. L'obbligo di registrazione vale per:
• i contratti di affitto 4 + 4 a canone libero;
• i contratti di affitto 3 + 2 a canone concordato, senza o con cedolare secca;
• i contratti transitori stipulati con studenti o lavoratori in trasferta;
• i contratti di locazione a uso foresteria.

Tieni presente che, all'atto della registrazione dovrai versare:

• imposta di bollo: pari a 16€ per ogni 100 righe di contratto, o per 4 facciate;
• imposta di registro: devi calcolare il 2% sul canone annuo. Quello che ottieni come risultato devi poi moltiplicarlo per il numero delle annualità del contratto di locazione. Questa imposta va divisa, in parti uguali, tra proprietario e inquilino.

Ricordati anche di comunicare la registrazione del contratto di locazione entro 60 giorni, sia al conduttore sia all'amministrazione del condominio. La comunicazione puoi inoltrarla tramite raccomandata A/R oppure tramite PEC.

Se ometti la registrazione del contratto di affitto, rischi:

• di incorrere in salatissime multe: puoi essere punito con sanzioni che vanno dal 120 al 240%dell'imposta di registrazione. Se invece registri il contratto con un importo inferiore a quello che percepisci realmente dal conduttore, rischi sanzioni fino a 7.745 euro, oltre che il pagamento dell'imposta dovuta in misura maggiorata dal 240 al 480%. L'articolo 1 comma 346 della Legge 30 dicembre 2004, n. 311 - la Legge di Stabilità 2005 parla proprio dei rischi di una mancata registrazione;
• accertamenti fiscali più frequenti;
• di dover poi affittare il tuo appartamento per somme irrisorie e per un lasso di tempo che va dai 6 agli 8 anni, senza poter rescindere il contratto, oppure che il giudice trasformi il tuo contratto di affitto non registrato in un contratto libero 4+4 o 3+2;
• di non poterti rivalere contro l'inquilino moroso o che non libera l'appartamento alla scadenza del contratto. Non puoi fare richiesta al giudice dello sfratto esecutivo, ma puoi solo intentare una causa ordinaria, molto più lunga e costosa.

• oppure scegli la cedolare secca: una buona alternativa al regime di tassazione ordinaria, se vuoi risparmiare sui costi di registrazione. Sono diversi i vantaggi fiscali, tra cui l'esenzione dall'imposta di registro e da quella di bollo.
• oppure scegli un contratto in regime di libero mercato: in questo caso l'imposta di bollo non è dovuta e potrai risparmiare questo costo registrando il contratto di locazione per via telematica.
• richiedi che il pagamento dell'affitto sia fatto con strumenti rintracciabili: la Legge di stabilità 2014 ha introdotto, al comma 50, per i proprietari di immobili che avevano contratti di locazione per uso abitativo, l'obbligo di effettuare il pagamento dei canoni pagamento attraverso bonifici, carte di credito, di debito o assegni bancari, postali, assegni circolari o non trasferibili, escludendo i contanti. Rischi, altrimenti, insieme al conduttore, di perdere le agevolazioni fiscali previste per questo contratto.

AFFITTI BREVI

Se stai pensando invece di affittare la tua casa, sempre a uso abitativo, per brevi periodi, inferiori a 30 giorni, hai molta più libertà dal punto di vista normativo.

Questo tipo di locazione non deve sottostare alle norme previste dalla Legge 431/1998, quella sulle locazioni abitative. Piuttosto, la normativa di riferimento è la Legge 21 giugno 2017 n. 96 (conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50), che ha dettato nuove regole per le locazioni brevi.

La normativa si riferisce a persone come te, persona fisica, che non operi in qualità di impresa o di professionista del settore, o intermediario.

È sempre bene, in ogni caso, tenere presente queste regole per l'affitto breve:

• esigenza abitativa transitoria, che può essere anche per finalità turistiche: è questa che determina il contratto di affitto breve. Le norme di riferimento non richiedono un particolare schema contrattuale;
• in qualità di locatore, da un punto di vista fiscale, non ha obblighi IVA. Diverso sarebbe se tu affittassi due o più appartamenti. Solo in quel caso dovresti aprire la Partita Iva;
• come abbiamo già anticipato, per lassi di tempo così brevi non occorre registrare il contrattopresso l'Agenzia delle Entrate.
• questo contratto può includere, oltre all'affitto, anche la fornitura di servizi funzionali all'abitazione e al breve periodo di locazione, come: la biancheria (lenzuola e asciugamani), la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, il Wi-Fi e l'aria condizionata;
• questo contratto non include mai la fornitura di servizi aggiuntivi come: la colazione, i pasti, la messa a disposizione di guide turistiche, di interpreti o di auto a noleggio. L'organizzazione richiesta per questa tipologia di servizi non è compatibile con questo contratto di locazione;
• al termine della locazione, in qualità di proprietario, devi rilasciare una quietanza di pagamentoalla persona a cui hai affittato la tua casa;
• al fine di tutelarti, puoi richiedere all'affittuario una cauzione che ti copre da eventuali danni all'appartamento. Questa caparra la restituisci a fine locazione, se non ci sono problemi;
• tassazione: quando devi fare la dichiarazione dei redditi, puoi optare per il regime di tassazione ordinario oppure per la cedolare secca.

Puoi anche valutare l'ipotesi di avviare un'attività di Bed and Breakfast, a carattere familiare o anche imprenditoriale. Anche qui ci sono delle regole precise da rispettare.

ALCUNI CONSIGLI UTILI PER AFFITTARE LA TUA CASA SENZA RISCHI

Affittare la tua casa è sempre una scommessa, perché non conosci la persona che ci vivrà dentro. È meglio non tentare troppo la fortuna e, piuttosto, affidarsi al buon senso, tenendo a mente sempre queste regole, semplici e preziose:

• scegli bene l'inquilino: chiedigli di mostrarti le sue ultime buste paga, se è un lavoratore dipendente, oppure l'ultimo Modello Unico se è un lavoratore autonomo. Chiedigli, se questo per lui non è il primo contratto di affitto, delle referenze, in modo da poter direttamente verificare se è una persona affidabile, e capire quindi se è sempre stato puntuale nei pagamenti e se non hai mai fatto danni nelle case precedenti in cui era in affitto;
• fai una lista dei mobili della tua casa: se la tua casa è arredata, potresti creare un inventario di tutti i mobili presenti in casa al momento della consegna delle chiavi, da far firmare al tuo inquilino quando stipuli il contratto di locazione. Potresti anche scattare qualche foto da aggiungere e conservare con la lista;
• segui le regole, quelle della legge. Come abbiamo già detto, ricordati di:

• registrare il contratto di affitto;
• utilizzare un metodo di pagamento tracciabile;
• fare la voltura delle utenze;
• stipulare una polizza assicurativa da richiedere nel contratto di affitto come obbligatoria oppure richiedi un deposito cauzionale.